平和不動産リート投資法人 中期目標を引き上げ

平和不動産リート投資法人はレジデンス・オフィスに投資する総合型のJ-REITです。
平和不動産がスポンサーとなっています。

2013年7月に投資しています。
69,000円で購入しています。

今回は第31期資産運用報告について紹介したいと思います。



今期はオフィス2物件、レジデンス2物件を取得し、資産の入替を行っています。

賃料は4期連続の増額改定となり、既に次期も増額改定があるようです。
なお、賃料の減額要請は今期は皆無とのこと。

市況ですね。
（私が昔総務の仕事やっている時は減額交渉は当然の状況でした）



今期、中期目標に掲げていた1口当たり分配金2,000円を達成しました。

もう一つの中期目標は資産規模2,000億円（当期末で1,666億円）です。
まだ届きませんが、現在の不動産価格を鑑み慎重に対応する方針のようです。



さて、先程オフィス賃料増額改定について触れましたが詳細が掲載されています。
今期は5％以上の増額改定が増額実績の過半を占めており、今後の増収が期待できます。

東京都心部のオフィス大量供給による需給悪化の影響は低いと認識しているようです。
むしろ大規模の再開発用地して中小型が減失しており、需要は底堅いと見ています。



今後は新・中期目標として分配金2,250円、資産規模2,000億円を掲げて成長を図ります。

平和不動産リート投資法人（東証、8966）の主な指標（2017/9/15現在）
■投資口価格 ： 89,200円
■1株分配 ： 2,025円（2017年11月期）→　2,025円（2018年5月期）
■分配金利回り ： 4.54%
■NAV倍率 ： 0.82


なんというか、言葉って難しいですよね。
特にSNSとかメールだとちょっと言葉足らずで上手く伝わらない時ありますよね。

度々反省しています。

ユナイテッド・アーバン投資法人 不動産の「本源的価値」とは？

ユナイテッド・アーバン投資法人は用途と地域の分散を行う総合型J-REITです。
スポンサーは丸紅となっています。

2012年10月に投資しています。
96,500円で購入しています。

今回は第27期決算・運用状況のご報告について紹介したいと思います。



当期は上場以来10回目となる公募増資及び第三者割当増資を実施し、167億円を調達しています。
資産規模は6,215億円とJ-REIT市場全体でも上位に位置するに至っています。



当期の外部成長は5物件350億円を新規取得、1物件の売却となっています。
既存も前期取得物件の通期寄与や歩合制賃料物件の好調等により堅調に推移しました。

結果、1口当たり分配金は7期連続の増配となる3,250円となりました。
翌期以降も増配が予定されています。



複合型は取得物件が多様で面白いですね。
まずは複合施設である仙台のSS30、東京都港区のLOOP-X・Mです。

当投資法人は不動産の「本源的価値」に着目した厳選投資を目指しています。
その第一次的要素は「立地」ということで、この両物件はその条件を満たしていそうです。



続いてケーズデンキ、レジデンス、物流センターです。
お、おう。



当期純利益のうち431百万円を配当準備金として積み立てを行っています。
他方、負ののれんを取り崩し、約75百万円を分配金に加算しています。

増配を実施しながら、リスク耐性の強化を図っています。

ユナイテッド・アーバン投資法人（東証、8960）の主な指標（2017/9/4現在）
■投資口価格 ： 164,300円
■1株分配 ： 3,350円（2017年11月期）→　3,400円（2018年5月期）
■分配金利回り ： 4.11%
■NAV倍率 ： 1.15


「たのしいムーミン一家」を読了しました。

想像していた以上に登場人物の口が悪いですね（笑）
でもこうやって原作読んでみないと知らない世界があるわけで貴重な体験でした。



さてこちらの本はムーミンの展示を行っていた船橋の西武百貨店で購入しました。
その西武船橋店は来年2月の閉店が発表されました。

以前の記事で懸念を示していましたが、ある意味想定通りの結果となりました。
しかし、JR東日本強いですな…

いちごオフィスリート投資法人 オフィス特化型リート転換後の成果と今後の戦略

いちごオフィスリート投資法人は中規模オフィスに特化したJ-REITです。

2014年1月に投資しています。
68,900円で購入しています（NISA口座を利用）。

今回は第23期決算・運用状況のご報告について紹介したいと思います。



当期は東京都渋谷区のオフィスビル（約35億円）を取得しています。
期末にはオフィスビル3物件の取得とオフィス以外の4物件の売却による資産入替を決定しています。

売却は当期内、取得は次期となりましたので期末の物件数は85→82となりました。

資産入替のタイミングで借換えを行い金利コストの一層の低減を図っています。
賃料の増額改定、テナント入替時の賃料増額にも取り組んでいます。

結果、増益により14期連続増配のJ-REIT最長記録を達成しています。



2016年11月に取得したビルは稼働率および賃料の向上により早期に収益が向上しています。
稼働率は67.3％→89.1％、平均賃料坪単価は28,200円→28,300円（笑）

この結果、約半年間でNOI（Net Operating Income）が33％UPしています。



成長ロードマップは「オフィス特化型PFの発展」を目標としたステージⅥからⅦに移行します。
Ⅶでは「中長期的な成長に向けた基盤構築」を目標に掲げています。

環境に応じて戦略を柔軟に選択しますよ、という緩い内容です。

いちごオフィスリート投資法人（東証、8975）の主な指標（2017/8/24現在）
■投資口価格 ： 74,600円
■1株分配 ： 1,930円（2017年10月期）→　1,940円（2018年4月期）
■分配金利回り ： 5.19%
■NAV倍率 ： 1.05


VALUが最近話題ですね。
ちょっと私が思うことを書いてみたいと思います。

VAを発行している個人自身の活動内容によって価値が上下する訳ですが（多分）、
その個人が活動をやめた場合はどうなるのか、という話があります。

アーティスト活動で評価されている個人が活動やめたらVAの評価は下がりそうですよね。
その活動を評価してVAを購入していた人からすると困った話です。

株式であれば事業をやめる場合は残余財産を分配して清算することもできます。
個人だとそうもいかないです。

ある特定事業で高収益を上げていた会社が急に儲けられなくなった感じですかね。
このリスクに対応するには分散投資？

もしくはマルチな分野で活躍している人に投資するのが良いのかもしれません。
これはコングロマリットディスカウントになるかな？それとも価値がアドオンされていく？

他にも制度の未整備や決済に使われるビットコインのボラなど気になる点はたくさんあります。

個人そのものではなく、個人がやりたい事業/サービスに対しての投資の方が明瞭かもしれませんね。
（それだと個人版クラウドファンディングで新鮮味がない？）

日本ヘルスケア投資法人 検討中、優先交渉権…

日本ヘルスケア投資法人は国内初のヘルスケア施設特化型のJ-REITです。

2014年11月に投資しています。
初値222,200円（調整後の取得価額は215,615円）で購入しています（NISA口座を利用）。

今回は第6期決算・運用状況のご報告について紹介したいと思います。



期末保有物件数は22で変わらず。
営業収益は前期比18百万円増、営業利益は2百万円増です。

すみません、分析する気になりません…

なお、翌期以降の2期予想は営業収益は今期と同じ、営業利益は微減です。
翌期以降の1口当たり分配金は利益超過分配金を50円上乗せして4,100円となっています。



外部成長ですが、東京を含めた三大都市圏の優先交渉権を複数取得済とあります。
ホント、頼みますよ。



こちらがポートフォリオ一覧になります。
11オペレーター、22物件で構成されています。

入居率は100％の物件がいくつかありますが、50～60％で低迷している物件も見られます。



ちょっと手放したい気分になってきましたが、心強い未来に期待してホールドしたいと思います。
ヘルスケア特化型ってコンセプトは悪くないと思うのです。

日本ヘルスケア投資法人（東証、3308）の主な指標（2017/8/23現在）
■投資口価格 ： 164,600円
■1株分配 ： 4,100円（2017年10月期）→　4,100円（2018年4月期）
■分配金利回り ： 4.98%
■NAV倍率 ： 0.83


昨日、初めてSBI証券の一般信用短期（5日売り）に参加してみました。
人気銘柄は在庫ありませんでしたが、一度経験したかったのでミニストップだけ確保してみました。

優待投資家に人気の「パイの実」をミニストップでゲットしてきました(=ﾟωﾟ)ﾉ

日本賃貸住宅投資法人 新規契約時と更新時の賃料動向は？

日本賃貸住宅投資法人は住居特化型のJ-REITです。

2014年1月に投資しています。
63,800円で購入しています（NISA口座を利用）。

今回は第22期資産運用報告について紹介したいと思います。



当期の新規物件取得は前回の記事でも紹介した1件にとどまりました。
一方、保有物件の売却には好機と判断し、含み損のある小規模5物件を譲渡しています。

平均98％超の稼働率の維持、退去件数が計画を下回ったこと等により利益は当初計画を上回りました。



分配金は不動産等売却損に対して配当積立金を充当し、1,901円となっています。
当初計画1,740円に対して161円（9.3％）の増配ですが、私は評価していません。

なお、次期は1,820円、次々期は1,860円です。



当REITは住宅特化型なので、賃料動向は気になりますね。

新規契約時は上昇47.2％、下落39.9％ということで、立地・築年数で差が出ているのでしょう。
一方、更新時賃料は92.9％が据置です。



私は賃貸で、秋に更新を迎えます。

今は隣が空いているので、家賃下がってないかなと思って募集を検索してみました。
残念ながら結果は…

日本賃貸住宅投資法人（東証、8986）の主な指標（2017/6/29現在）
■投資口価格 ： 83,200円
■1株分配 ： 1,820円（2017年9月期）→　1,860円（2018年3月期）
■分配金利回り ： 4.42%
■NAV倍率 ： 1.05